Сегодня выбор земельного участка – непростая задача. Покупатель теряется в огромном количестве предложений и задается большим количеством вопросов. Одним из основных критериев выбора является цена. Казалось бы, земельные участки находятся в одинаковых по характеристикам районах, равноудалены от города и крупных водоемов, с виду разница между ними неочевидна, но цены сильно отличаются. Ниже приведены 8 вопросов, ответив на которые, покупателю будет проще понять основы формирования цены на земельный участок и сориентироваться на рынке предложений и выбрать качественный продукт по реальной его цене.

 1.      Какая категория земель? 

Один квадратый метр участка ИЖС, при прочих равных, всегда дороже одного квадратного метра сельхоз-земли ДНП, СНТ и.т.д. Поэтому, если дешевый - это ДНП, а дорогой - это ИЖС, то разница в цене складывается и из-за этого параметра. Переводить отдельно взятый участок ДНП в ИЖС не рентабельно, поэтому объективно выразить в денежном эквиваленте цену фактора ДНП/ИЖС для отдельного земельного участка не представляется возможным. Но по рынку же эта разница может достигать 40-70 %.

2.      Что с электричеством?

Уточните у продавца общую мощность в трансформаторе (если он вообще есть) для вашего поселка, сколько на нем потребителей? Какие мощности полагаются при покупке конкретно на ваш предполагаемый участок? Проще всего проверить эти данные можно, запросив у продавца выкопировку из технических условий (ТУ) с расчетом потребления на каждый участок/дом. Выясните, какой автоматический выключатель стоит или будет стоять у вас в узле учета.

Так вы получите точный ответ, на какие мощности можете рассчитывать. Ведь определенный автомат может пропустить через себя определенное количество тока, держать определенную нагрузку. Характеристики автомата и определяют, сколько вы будете забирать электричества.

Например, чтобы реализовывать мощность 10 кВА на трехфазном подключении нужен трехфазный автомат 16 А, чтобы потреблять 16 кВА – 25 А, а 21 и выше кВА – 32 А. Это как три автомата соответствующего номинала в одном. В интернете представлено  много таблиц расчета для этих случаев.

Разумеется, разница между мощностью на один участок (указанной в расчете нагрузок в ТУ) и мощностью индивидуального автоматического выключателя не должна быть отрицательной. Иначе на всех не хватит электричества. 

Если у продавца технические условия (ТУ) получены, выполнены и оплачены, то в предложении он декларирует точную цифру в кВА, которая приходится на один участок или дом. Не больше и не меньше. Если это не так, то продавец в предложении указывает от X кВа до Y кВа, где X – это максимум, что входит в цену предложения. Остальное, скорее всего, надо будет докупать по 18-24 т.р. за каждый кВА согласно тарифам - это Y. В обычном случае, придется совместно с остальными заинтересованными финансировать изменения в ТУ и в сами сети, чтобы увеличить мощности на массив в целом и для себя в частности. Для среднего поселка это от 300 до 500 т.р. с участка. Поэтому, та мощность, что на сегодняшний момент есть в сети и есть окончательная. Остальное - абстракция. Бывает, что девелопер еще в процессе и не успел выполнить ТУ или энергоснабжающая организация затягивает сроки выполнения своих обязательств (что в последнем случае - норма). Тогда стоит подробнее разбирать документы, чтобы удостоверится в том, что заявленные мощности будут по завершению процесса.

Разумеется, в расчет берутся только новые проекты, где девелопер имеет возможность на ранних стадиях организовать своих покупателей профинансировать эти процессы. В устоявшихся поселках, не говоря о садоводствах, организовать увеличение мощностей практически невозможно.

Малозаметный, но хороший критерий! Обратите внимание на способ прокладки кабеля в поселке - по воздуху или в земле? По воздуху дешевле, но не надежно: ветер, деревья, столбы, обрывы сети. Каблирование (в земле) дороже, но долговечнее. Плюс это современно и эстетично.

 3.      Что с газом?

Если вы покупаете готовый дом с подключением, то особых вопросов возникнуть не должно. А если приобретается только участок и продавец декларирует наличие газа?

Как правило, точка подключения (конец трубы под землей) находится на границе участка. Если продавец говорит, что в трубе уже есть газ, то в данном поселке обязательно уже должен быть хотя бы один потребитель. Он есть потому, что без точки потребления не произвести финальную стадию процесса газификации – пуск газа из подводящего газопровода во внутренний. Если в поселке нет действующего потребителя, то и газа пока нет. Это не обязательно означает проблему, но то, что процесс несколько затянется означает точно.

Попросите выкопировку технических условий или номер договора с соответствующей организацией (например, «ПетербургГаз»). Так, Вы сможете проверить все ли в порядке с подключением поселка, позвонив в справочную данной организации.

Необходимо учесть дополнительные расходы, связанные с проектированием, согласованием и монтажными работами по внутренней инженерии на участке и в Вашем доме, чтобы осуществить присоединение к точке. Эти расходы будут около 150 - 250 т.р. в зависимости от типа оборудования, которое Вы выбираете.

Разумеется, самостоятельно газифицировать отдельный объект не получится. По рынку разница между участками без газа и с завершенным процессом газифицирования достигает 40%.

 4.      Что с водообеспечением?

Как правило, если в поселке, где вы собираетесь купить земельный участок с коммуникациями, есть всесезонный водопровод, то он проведен от одной или нескольких скважин. Чем глубже скважина, тем лучше, т.к. неглубокие скважины до 100 метров предназначены сугубо в технических целях. Пить такую воду без предварительной очистки нельзя.

Спросите у продавца, какой глубины скважина и сколько м3/час вы сможете потреблять. Тогда Вы сможете соразмерить возможности водопровода с потребностями дома. Это актуально, если в ваших планах строительство бассейна.

Да, при отсутствии водопровода всегда можно сделать собственную скважину. Она обойдется 2,5 – 3 т.р. за каждый метр глубины, плюс стоимость насосного оборудования, труб и вскрышных работ. Хорошая скважина обойдется вам примерно в 500 т.р. Разумеется, речь идет о глубоких скважинах с хорошим дебетом и питьевой водой.

Поэтому наличие водопровода это хоть и возмещаемый, но очень полезный бонус в цене за участок. Также важен тот факт, что расходы на текущее и ремонтное обслуживание скважины и общего подводящего водопровода в поселке всегда распределяется на всех жильцов. Это финансовая нагрузка несравнимо ниже, чем при эксплуатации индивидуального водопровода и скважины.

 5.      Куда сбрасывать дождевую и прочую воду?

Участки нужно как-то дренировать. Нужно куда-то подключать очистные сооружении для септика. Канавы – это уровень садоводств. Это не современно и не эффективно. Поэтому, если девелопер к прочей инженерии включил в предложение и построил систему водоотведения – это очень большой и очень полезный бонус. Да, Вы можете попробовать сделать это самостоятельно и локально на собственном участке. Но сделает ли также ваш сосед?

 6.      Были ли сделки с привлечением ипотеки?

Хороший косвенный критерий оценки – знать, проходили ли ипотечные сделки в этом месте. 

Банк предоставляет ипотеку под залог покупающегося объекта. Например, земельного участка ИЖС. Банк проверяет заемщика на платежеспособность и кредитную историю, а также анализирует показатели по объекту залога, т.е. покупаемого участка. Кроме соответствия правоустанавливающих документов условиям сделки, одним из основных пунктов анализа является последующая ликвидность. Т.е. как быстро банк сможет в случае невыполнения заемщиком условий договора на ипотечное кредитование, реализовать объект по минимальной рыночной цене в кратчайший срок. Продажная цена минус минимальная рыночная цена – это один из критериев методики оценки банками рисков кредитования той или иной сделки. Чем меньше эта разница, тем меньше вероятные потери банка при остановке кредитного договора. Если вы сможете убедиться в том, что ипотека для этой земли уже привлекалась, то это будет дополнительно свидетельствовать об адекватности цены, выбираемого вами объекта.

 7.      Какая организационно-правовая форма?

Выясните, каким образом ведется управление хозяйством в данном поселке. По аналогии с тем, как в городских домах ТСЖ, состоящее из собственников квартир, управляет через собрания жизнью дома, так и в коттеджном поселке должна быть создана некоммерческая организация для тех же нужд (НП, ДНП, СНТ и т.д.) Попросите устав этой организации и приложения к нему, чтобы понять какие права будете иметь, проживая и пользуясь инфраструктурой поселка. Так, вы будете иметь представления о принципе формирования членских взносов – тоже самое, что квартплата без показаний счетчиков. Каким образом складывается годовой бюджет общих затрат, таких как: уборка территории, снега, ремонтные работы и т.д.

Всегда можно узнать точную цифру членских взносов на текущий год. Если продавец не может точно ответить – поселок еще «не живет».

Прибавьте к ней показания счетчиков и получите стоимость месячного содержания Вашего участка. Например, в коттеджном поселке «Валкесаари» членский взнос на 2015 г. составил 2800 руб. в месяц с одного участка. Плюс показания счетчиков электроэнергии и газа в зависимости от площади дома. Если брать за пример дом площадью 200 м2, то его полное содержание обойдется в зимний период в районе 8000 руб. Это уровень квартплаты большой квартиры.

Внимание! Тарифы на электричество и газ должны быть общегородскими, без какой-либо наценка.

 8.      Есть ли признаки жизни?

 Как организована охраны территории, содержания периметра, наличие или отсутствия видеонаблюдения, какая ограда периметра, освещается ли поселок в ночное время? Живут ли люди в поселке, как решен вопрос с парковкой и общим порядком на территории? Все это можно невооруженным глазом увидеть при первом же визите. Это тоже немаловажный фактор.

И самое главное! Если проект действительно завершен и готов к эксплуатации, если поселок живет и его инженерия работает, то предоставить любую точную информацию по всем этим пунктам не составит для продавца никаких затруднений. Условия сделки должна быть предельно просты, а перспектива развития своего домовладения в поселке должна быть прозрачна.

   Итак, используя эти простые восемь пунктов при выборе земельного участка для постоянного проживания, можно достаточно эффективно анализировать и сравнивать различные предложения на рынке, особенно если при видимой однородности сильно различаются цены.  Пункт о транспортной доступности намеренно не включен в этот способ, так как этот критерий является первичным при фильтровании предложений для просмотра и анализа.

 

Успехов Вам в выборе! 

НП "Валкесаари"

 

 

 

 

 

 

Теги: поиск земельного участка, как выбрать, выбор, земля, ИЖС

Контакт

+7 (812) 961-50-71 D.Nazarov@trigoncapital.com