Выбор земельного участка – непростая задача. Покупатель теряется в огромном количестве предложений, а вопросов еще больше. Основное различие в цене. Казалось бы, земельные участки находятся в одинаковых по характеристикам районах, равноудалены от города и крупных водоемов, с виду разница между ними неочевидна, но цены сильно отличаются. Ниже приведены 8 вопросов, ответив на которые, покупателю будет проще понять основы формирования цены на земельный участок и сориентироваться на рынке предложений и выбрать оптимальный вариант.

 1.      Какая категория земель? 

Один квадратый метр участка ИЖС, при прочих равных, всегда дороже одного квадратного метра сельхоз-земли в ДНП, СНТ и.т.д. Поэтому, если дешевый - это ДНП, а дорогой - это ИЖС, то разница в цене складывается и из-за этого параметра. Переводить отдельно взятый участок ДНП в ИЖС не рентабельно, поэтому объективно выразить в денежном эквиваленте цену фактора ДНП/ИЖС для отдельного земельного участка не представляется возможным. Но по рынку же эта разница может достигать 40-70 %. 

2.      Что с электричеством?

Уточните у продавца общую мощность в трансформаторе (если он вообще есть) для вашего поселка, сколько на нем потребителей? Какие мощности полагаются при покупке конкретно на ваш предполагаемый участок? Проще всего проверить эти данные можно, запросив у продавца акт технологического присоединения, расчет мощностей и акт выполнения ТУ. Какой мощности автомат будет отделять поселковую сеть от вашего дома и сколько он может через себя пропустить - еще один косвенных критерий.

Если у продавца технические условия (ТУ) получены, выполнены и оплачены, то в предложении он декларирует точную цифру в кВА, которая приходится на один участок или дом. Не больше и не меньше. Если это не так, то продавец в предложении указывает от X кВа до Y кВа, где X – это максимум, что входит в цену предложения. Остальное, скорее всего, надо будет докупать по 18-24 т.р. за каждый кВА согласно тарифам - это Y. В обычном случае, придется совместно с остальными заинтересованными финансировать изменения в ТУ и в сами сети, чтобы увеличить мощности на массив в целом и для себя в частности. Для среднего поселка это от 300 до 500 т.р. с участка. Поэтому, та мощность, что на сегодняшний момент есть в сети и есть окончательная. Остальное - планы на будущее. 

Бывает, что девелопер еще в процессе и не успел выполнить ТУ или энергоснабжающая организация затягивает сроки выполнения своих обязательств. Тогда стоит подробнее разбирать документы, чтобы удостоверится в том, что заявленные мощности будут по завершению процесса. Тут есть риски завершения финансирования и недостроя.

Разумеется, в расчет берутся только новые проекты, где девелопер имеет возможность на ранних стадиях организовать своих покупателей профинансировать эти процессы. В устоявшихся поселках, не говоря о садоводствах, организовать увеличение мощностей практически невозможно.

Малозаметный, но хороший критерий! Обратите внимание на способ прокладки кабеля в поселке - по воздуху или в земле? По воздуху дешевле, но не надежно: ветер, деревья, столбы, обрывы сети. Каблирование (в земле) дороже, но долговечнее. Плюс это современно и эстетично.

 3.      Что с газом?

Если вы покупаете готовый дом с подключением, то особых вопросов возникнуть не должно. А если приобретается только участок и продавец декларирует наличие газа?

Как правило, точка подключения (конец трубы под землей) находится на границе участка. Если продавец говорит, что в трубе уже есть газ, то в данном поселке обязательно уже должен быть хотя бы один потребитель. Он есть потому, что без точки потребления не произвести финальную стадию процесса газификации – пуск газа из подводящего газопровода во внутренний. Если в поселке нет действующего потребителя, то и газа пока нет. Это не обязательно означает проблему, но то, что процесс несколько затянется означает точно. Бывает так, что отводов на участки нет, но есть магистраль вдоль участков. Врезка в нее будет стоить дополнительных денег.

Попросите АКТ пуска газа. Это конечный документ.

Необходимо учесть дополнительные расходы, связанные с проектированием, согласованием и монтажными работами по внутренней инженерии на участке и в вашем доме, чтобы осуществить присоединение к точке. Эти расходы будут около 150 - 250 т.р. в зависимости от типа оборудования, которое вы выбираете.

Разумеется, самостоятельно газифицировать отдельный объект не получится. По рынку разница между участками без газа и с завершенным процессом газифицирования достигает 100%.

 4.      Что с водообеспечением?

Как правило, если в поселке, где вы собираетесь купить земельный участок с коммуникациями, есть всесезонный водопровод, то он проведен от одной или нескольких скважин. 

Спросите у продавца, какой глубины скважина и сколько м3/час вы сможете потреблять. Тогда Вы сможете соразмерить возможности водопровода с потребностями дома. 

Да, при отсутствии водопровода всегда можно сделать собственную скважину. Она обойдется 2,5 – 3 т.р. за каждый метр глубины, плюс стоимость насосного оборудования, труб и вскрышных работ. Хорошая скважина обойдется вам примерно в 500 т.р. Разумеется, речь идет о глубоких скважинах с хорошим дебетом и питьевой водой.

 5.      Были ли сделки с привлечением ипотеки?

Хороший косвенный критерий оценки – знать, проходили ли ипотечные сделки в этом месте. 

Банк предоставляет ипотеку под залог покупающегося объекта. Например, земельного участка ИЖС. Банк проверяет заемщика на платежеспособность и кредитную историю, а также анализирует показатели по объекту залога, т.е. покупаемого участка. Кроме соответствия правоустанавливающих документов условиям сделки, одним из основных пунктов анализа является последующая ликвидность. Т.е. как быстро банк сможет в случае невыполнения заемщиком условий договора на ипотечное кредитование, реализовать объект по минимальной рыночной цене в кратчайший срок. Если вы сможете убедиться в том, что ипотека для этой земли уже привлекалась, то это будет дополнительно свидетельствовать об адекватности цены, выбираемого вами объекта.

 7.      Какая организационно-правовая форма?

Выясните, каким образом ведется управление хозяйством в данном поселке. По аналогии с тем, как в городских домах ТСЖ, состоящее из собственников квартир, управляет через собрания жизнью дома, так и в коттеджном поселке должна быть создана некоммерческая организация для тех же нужд (НП, ДНП, СНТ и т.д.) Попросите устав этой организации и приложения к нему, чтобы понять какие права будете иметь, проживая и пользуясь инфраструктурой поселка. Так, вы будете иметь представления о принципе формирования членских взносов – тоже самое, что квартплата без показаний счетчиков. Каким образом складывается годовой бюджет общих затрат, таких как: уборка территории, снега, ремонтные работы и т.д.

Всегда можно узнать точную цифру членских взносов на текущий год. Если продавец не может точно ответить – поселок еще «не живет».

Прибавьте к ней показания счетчиков и получите стоимость месячного содержания вашего участка. Например, в коттеджном поселке «Валкесаари» членский взнос на 2019 г. составил 2800 руб. в месяц с одного участка. Плюс показания счетчиков электроэнергии и газа в зависимости от площади дома. Если брать за пример дом площадью 200 м2, то его полное содержание обойдется в летний период в районе 6500, а в зимний 8000 руб. 

 8.      Есть ли признаки жизни?

 Как организована охраны территории, содержания периметра, наличие или отсутствия видеонаблюдения,  освещается ли поселок в ночное время? Живут ли в поселке?

  Успехов вам в выборе! 

 

 

 

 

 

 

Теги: ИЖС, земля, выбор, как выбрать, поиск земельного участка

Контакт

+7 (812) 961-50-71 np.valkeasaari@gmail.com