Коттеджный поселок «Валкесаари» южной стороной граничит с рекой Сестра, а восточной стороной с Пасторским ручьем. Разумеется, некоторые участки попадают в водоохранную зону этих водных объектов, о чем есть запись в кадастровых паспортах соответствующих участков.

В кадастровых паспортах и выписках из кадастра, в отдельной таблице с названием «Сведения о частях земельного участка с обременениями» содержаться сведения о характеристиках этих обременений. Например: «Прибрежная защитная полоса водного объекта» или «Водоохранная зона водного объекта».

Эти формулировки весьма терминалогичны, для неспециалиста ничего не объясняют и, подчас, могут вызвать настороженность.

 В чем действительно заключаются обременения и как они ограничивают использование земельного участка с такими характеристиками?

Что можно и что нельзя на нем строить?

Какие ограничения хозяйственной деятельности установлены действующим законодательством РФ в пределах водоохранных зон водных объектов и прибрежных защитных полос водных объектов?

Ответы на эти вопросы, в первую очередь, содержаться в Водном кодексе РФ от 03.06.2006 №74-ФЗ и в ФЗ от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

Итак, делая выжимку из профильных статей Кодекса, можно утверждать следующее:

1. Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

2. Как определяется ширина ширина водоохранной зоны? Для рек или ручьев, согласно Кодексу, устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:

     1) до 10 км- в размере 50 м;

      2) от 10 до 50 км - в размере 100 м;

       3) от 50 и более км - в размере 200 метров.

Река Сестра имеет протяженность - 85 км, а Пасторский ручей – 9,8 км.

Таким образом, мы понимаем как рассчитывается Водоохранная зона для отдельных участков в коттеджном поселке «Валкесаари».

3. Что запрещается в ВЗ?

1) Использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;

2) Размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;

3) Осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;

4) Движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие; 

По сути, это означает, что Вы не можете ставить машину на траве, что само по себе логично и здраво. Обычно, парковка выполняется обыкновенной тротуарной брусчаткой.

5) Размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;

6) Размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;

7) Сброс сточных, в том числе дренажных, вод;

Руководствуясь здравым смыслом, отбрасываем пункты, вероятность реализации которых стремится к нулю. Остаются пункты о парковках, стоянках и способе водоотведения.

Пункт 7, в нашем случае, может вызвать вопрос. Как реализовывать отвод вод и канализацию? Ниже приводится разъяснение, по сути, определяющее возможность использования локальной канализации с соответствующими параметрами очистки.

В границах ВЗ допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов.

 Под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:

1) Централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;

2) Сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых,        талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;

3) Локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и  дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства  в области охраны окружающей среды и Водного Кодекса;

4) Сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в    том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых  материалов.

Однако окончательным убедительным документом, разъясняющим вопрос может быть градостроительный план земельного участка, полученный в Комитете по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА)

Выбрав один из участков с обременением в виде водоохраной зоны, мы получили на него градостроительный план. В нем приведены пояснения по использованию участка или его части, относящейся к соответствующим зонам.

Цитата из градостроительного плана:

 В границах водоохранных зон:

- допускается проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных или иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающих охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод (ст. 65, п. 16 ) ;

- запрещается движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие ( ст. 65, п. 15.4 ) ; 

В границах прибрежных защитных полос запрещается (п. 17 ст. 65 ):

- распашка земель;

- размещение отвалов размываемых грунтов;

- выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.

Таким образом, руководствуясь Водным кодексом РФ от 03.06.2006 №74-ФЗ, градостроительным планом участка из КГА и здравым смыслом, Вы можете осуществлять строительство загородного жилья и всей характерной для него инфраструктуры, в контексте обсуждаемого коттеджного поселка «Валкесаари», фактически без ограничений относящихся к концепции такого жилья.

 Осуществляя проверочные действия перед покупкой участка в «Валкесаари», Вы можете заказать у нас услугу по получению градостроительного плана и далее – разрешения на строительство.

Теги: водоохранная, зона, земельный участок, кодекс

Контакт

+7 (812) 961-50-71 D.Nazarov@trigoncapital.com